房地产已经见底? 2026上半年成交创四年新高, 四个判断颠覆认知

这几天，关于楼市的讨论，越来越两极化。

有人看到了一线城市的二手房成交量开始回升了，就认为房地产市场已经触底反弹，新一轮的大涨即将到来。

而有的人则关注到全国开发投资和新开工面积仍然在大幅度下降，因此断言现在的底部是虚假的。

那么房地产是不是已经触底了呢？

我自己的看法是，不能仅仅关注房价涨跌的情况，也不能只看到成交量的火爆，而应该从供给、需求、库存以及政策等四个方面来进行综合考量。

只有把这四样东西放在一起比较才可以看出其中的问题来。

第一个判断：供给端依然偏弱，房地产还没有真正站稳。

根据国家统计局最新的数据，在今年的一至五月份之间，我国房地产开发的投资额下降了16.2个百分点，新开工面积也出现了20%以上的跌幅。

而且竣工面积还在不断缩减当中。开发商的整体投资情绪仍然很低迷。

那么这就意味着什么呢？也就是说大部分房企目前最迫切的事情就是“活下去”，而不是再去冒险了。

前几年的大规模调整给很多企业留下了沉重的负债包袱，在此之后它们的主要工作就是去库存、降低杠杆率、恢复健康的财务状况。

目前拿地、开工、投资等扩张性的行为还没有看到明显的成效。

因此从供给端来看，房地产仍然处于上一个周期的末尾，并没有真正稳定下来。

第二个判断：需求端已经开始回暖，但只是局部回暖。

供给端虽然仍然比较薄弱，但是需求端已经开始出现一些积极的变化，并且这种变化在今年三月之后变得愈加明显。

最明显的是北上广深四大一线城市。二手房成交量一直都在上升之中，北京已经连续4个月保持在1.5万套以上，上海也已经连续4个月保持在2.4万套以上，而广州、深圳则常年都处在荣枯线之上。

成交量上来之后，房价也开始有所反应，在过去的几年里很少出现新房和二手房同时环比上涨的情况。

同时，杭州、成都、南京等人口持续流入、产业支撑比较强的一线城市也开始出现了成交量回升以及房价稳定的情况。

这表明需求端正在恢复，但是现在这种恢复是局部的、结构性的，并没有在全国范围内全面展开。

第三个判断：全国房地产最大的特点不是复苏，而是严重分化。

除了前面所说的几个主要城市之外，全国大部分的城市都处于一个调整的过程中。

根据国家统计局对70个大中城市的房价数据来看，不论是新房还是二手房，环比上涨的城市数量仍然只有十几座，大部分城市的房价都在缓慢下跌或者持平。

这说明我们目前所见到的市场复苏更多的是结构上的恢复，并不是全国房地产都进入了新的周期。

以后这样的区别会越来越大。

好的城市核心地段和优质的资产最先筑底反弹，大量的普通城市和普通的小区则需要在底部徘徊更长的时间才能恢复到以前的高度。

第四个判断：领先指标开始改善，这是最值得关注的积极信号。

虽然整个市场的表现仍然不佳，但是有一些先行指标已经显示出积极的变化。

首先就是库存问题了，全国商品房待售面积已经连续几个月下降，库存压力也在慢慢减轻。

第二就是一线城市的二手房挂牌数量，在去年10月份之后就出现了明显的下降趋势。

挂牌量变少的原因就是业主的信心正在恢复之中，人们不再急于低价抛售房子了，市场的预期也在慢慢改变。

另外就是政策了。

今年来全国各地方出台的房地产扶持政策已经超过560项之多，包括降低首付比例、降低贷款利率等措施，以及放宽公积金使用条件、鼓励旧房置换新房等等，这些政策的数量和强度都有所增加。

最主要是中央的态度。比如前几天《求是》杂志又提出要尽快修复居民资产负债表、着力稳定房地产市场。

这句话的分量很足。

为什么把稳定房地产提到这么高的地步呢？由于房地产已经不是单纯的一个行业的问题了，它关系到老百姓的财富，以及整个经济的迴圈。

中国的家庭最大的财富还是房产。

近几年来房价一直在下降，使得很多人的财富减少，从而降低了他们的消费意愿。要想让老百姓敢于花钱，首先要使老百姓感觉到自己手中的资产是安全的、有价值的。

因此稳楼市就是稳消费、稳预期。

那么我得出的三个结论是：

第一，中国的房地产市场本轮调整已经进入了底部区域，全国房价继续大幅度下跌的空间很小。

但是接近底部并不意味着马上就会出现牛市。

供给端仍然在恢复当中，大部分城市对于未来的预期并没有完全改变过来，真正的稳定还需要一段时间，并且需要更加精准有效的政策来推动。

第二，未来的房地产最显著的特点就是长期、深层次的分化，并不会出现普遍上涨的情况。

能够真正走出困境的，只有少数的核心城市、核心地段的好房子。大量的三线四线城市的普通住宅以及普通的商品房可能会长期处于低水平的状态。

第三、按照国际上的经验来看，一个国家的房地产市场从高位回落并重新回到上一轮高峰的时候一般要经过十年左右的时间。

中国的本轮调整已经持续了六年之久，因此我并不认为在未来几年里会看到全国房价普遍上涨的现象。

但是少数几个大城市的核心资产已经率先完成了筑底的过程，并且进入了新一轮的修复期，我认为这是很有可能的事情。

未来房屋将会越来越明显的分为两种类型：

一种是有资产属性、可以保值甚至增值的核心资产；另一种主要是为了居住而存在的，更多的是消费品属性。

这才是未来十年房地产市场最主要的发展趋势。

可以早点察觉到这种趋势，并且把家庭资产配置到好的城市、好的地段和好的房子上的人，恭喜你。

看不懂或者看了也不行的，也不要太过焦虑——这也是少部分人玩的游戏。